Жилищное строительство

Сегодня тема жилищного строительства наиболее актуальна в связи с неудержимым ростом цен на жилье. Строительство является одним из самых важных и серьезных приоритетов в рамках проводимой внутренней политики страны. Объемы жилищного строительства должны увеличиваться из года в год. Объекты жилищного строительства должны находиться под постоянным контролем. Управление деятельностью в сфере жилищного строительства проводится через государственный надзор за строительством, государственной экспертизой строительства. Реализация государственной программы жилищного строительства является одной из главных задач. Строительство должно проводится в рамка плана жилищного строительства. Проблемы жилищного строительства должны решаться на всех уровнях вертикали власти в стране. Такие организации, как департамент жилищного строительства, фонд развития жилищного строительства должны заниматься устранением препятствий и проблем строительства. Банк жилищного строительства, инвестиционный фонд жилищного строительства производят финансирование этой деятельности. Потребность в высококвалифицированных специалистах, способных разбираться с современными технологиями жилищного строительства, должна решаться подготовкой и переподготовкой специалистов в многочисленных учебных заведения, в том числе и в государственной академии строительства. Государственный фонд содействия молодежному строительству предназначен для решения проблем молодых семей в области приобретения жилья. Нравственные основы государственного строительства должны неизменно находится на должном уровне. Государственный контроль качества строительства и государственная система контроля строительства обязаны обеспечивать высокий уровень качества сдаваемых объектов. Законодательство в строительстве предназначено для регулирования отношений между субъектами гражданского права с сфере строительства.
Развитие инвестиционной деятельности в сфере жилищного строительства – один из важнейших вопросов.

Жилищная политика.

Основной идеей Программы жилищного строительства по городскому заказу и о заданиях по жилищному строительству на период до 2010 года является заблаговременное (за 1,5 года до начала строительства) формирование годовых адресных списков строительства жилых домов для отселения жителей из сносимых пятиэтажек и непригодного для проживания жилищного фонда, для очередников города, для молодых семей и военнослужащих по государственным жилищным сертификатам. Реализация такого подхода требует перехода на трехлетнее планирование для обеспечения разработки проектно-сметной документации с нужным городу набором квартир, своевременного осуществления необходимых заделов и установления строгого контроля за вводом и заселением построенного жилья. Основой для этой работы являются разработанные Москомархитектурой по согласованию с префектурами административных округов проекты планировок реконструируемых микрорайонов и другая утвержденная градостроительная документация.
В целях проведения единой градостроительной политики на территории города Москвы в соответствии с Генеральным планом развития г.Москвы, обеспечения выполнения плановых заданий по завершению реализации программы реконструкции пятиэтажного и ветхого жилищного фонда города Москвы в 2010 году, необходимого опережающего обеспечения развития инженерной инфраструктуры, энергетических систем и головных сооружений, сбалансированного планирования объемов жилищного строительства и соответствующей социальной инфраструктуры, а также создания условий для привлечения инвестиций в жилищное строительство Правительство Москвы постановляет:
Определить реконструкцию пятиэтажного и ветхого жилищного фонда на реконструируемых территориях приоритетной задачей при реализации инвестиционных строительных программ города Москвы на 2003 - 2010 годы.
Утвердить Концепцию жилищного строительства по городскому заказу в г.Москве.
Возложить на Комплекс экономической политики и развития Правительства Москвы функции координатора по формированию программ жилищного строительства по городскому заказу.
Возложить на Комплекс архитектуры, строительства, развития и реконструкции города Правительства Москвы, префектуры административных округов функции контроля за реализацией программы жилищного строительства по городскому заказу.
Возложить на Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы функции городского заказчика по программе строительства жилья по городскому заказу.
Утвердить Регламент формирования и порядок финансирования программ жилищного строительства по городскому заказу.
Утвердить Адресный перечень программы жилищного строительства по городскому заказу на 2003 год.
Утвердить Адресный перечень программы жилищного строительства по городскому заказу на 2004 год.
Утвердить Задание по реализации программы жилищного строительства по городскому заказу на период до 2010 года (объемные показатели в разрезе административных округов и по городу в целом).
Утвердить основные показатели комплексной программы реконструкции пятиэтажного и ветхого жилищного фонда на период 20012010 гг.
Утвердить Адресный перечень строительства объектов инженерной инфраструктуры для реализации программы жилищного строительства по городскому заказу на 2002-2006 годов.
Утвердить Основные показатели строительства объектов образования и здравоохранения в районах реконструкции пятиэтажного и ветхого жилищного фонда на период 2003-2005 гг.
Утвердить Адресный перечень программы "О ликвидации ветхого и аварийного жилищного фонда на территории Центрального административного округа как составной части программы жилищного строительства по городскому заказу на период до 2010 года".
Департаменту экономической политики и развития г.Москвы, Департаменту градостроительной политики, развития и реконструкции города, Управлению бюджетного планирования городского заказа Правительства Москвы предусматривать в городских инвестиционных программах приоритетное финансирование строительства жилых и иных объектов по городскому заказу, обеспечивающих комплексность реконструкции районов.
Органам исполнительной власти, входящим в Комплекс архитектуры, строительства, развития и реконструкции города Правительства Москвы по заказу:
Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы завершить разработку и утверждение соответствующей проектно-сметной документации для программы жилищного строительства по городскому заказу.
Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы обеспечить разработку соответствующей проектной документации для программы жилищного строительства по городскому заказу.
Москомархитектуре, руководителю Комплекса социальной сферы Правительства Москвы разработать и представить на утверждение Правительства Москвы методику расчета обеспеченности жилой застройки реконструируемых кварталов объектами соцкультбыта (образование: школы, детские дошкольные учреждения, здравоохранение: поликлиники и т.д.).
Руководителю Комплекса социальной сферы Правительства Москвы совместно с префектурами административных округов, Москомархитектурой и Департаментом экономической политики и развития г.Москвы на основе разработанной методики уточнить потребность в строительстве объектов образования и здравоохранения в районах реконструкции пятиэтажного и ветхого жилищного фонда на период 2004-2005 годов.
Префектам административных округов совместно с Департаментом жилищной политики и жилищного фонда города Москвы и Департаментом государственного и муниципального имущества города Москвы в установленном порядке разрабатывать графики отселения жителей и освобождения нежилых помещений от пользователей, обеспечивать выпуск распорядительных документов Правительства Москвы об отселении и сносе жилых домов и осуществлять своевременное освобождение площадок строительства в соответствии с утверждаемыми адресными перечнями жилищного строительства по городскому заказу.
Руководителю Комплекса городского хозяйства Правительства Москвы:
В двухмесячный срок с момента выхода данного постановления совместно с префектами административных округов разработать и представить на утверждение Правительства Москвы Адресный перечень объектов транспортной, телекоммуникационной и другой соответствующей инфраструктуры для обеспечения жилых объектов, строящихся в рамках реализации данной Программы.
Совместно с Управлением топливно-энергетического хозяйства города Москвы в трехмесячный срок провести анализ ранее принятых решений по теплоснабжению застраиваемых территорий, подготовить предложения по их оптимизации и снижению расходов городского бюджета, в том числе за счет внедрения альтернативных источников теплоснабжения.
Региональной энергетической комиссии г.Москвы предусматривать при утверждении тарифов на энергоресурсы и водопотребление инвестиционную составляющую в объемах, обеспечивающих финансирование строительства головных сооружений, согласно приложению.
Департаменту жилищной политики и жилищного фонда города Москвы совместно с заинтересованными структурными подразделениями Правительства Москвы разработать и представить на утверждение Правительства Москвы Программу предоставления населению города Москвы, в том числе очередникам на улучшение жилищных условий, жилья на возмездной основе через механизмы ипотечного кредитования, продажи жилья в рассрочку, предоставления в аренду с применением адресной поддержки населения.
Департаменту финансов г.Москвы, Департаменту экономической политики и развития г.Москвы обеспечить целевое зачисление средств по заключенным инвестиционным контрактам на коммерческое жилищное строительство в бюджет города Москвы с последующим направлением их на финансирование жилищного строительства по городскому заказу.
Департаменту экономической политики и развития г.Москвы:
Совместно с Департаментом градостроительной политики, развития и реконструкции города при участии Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы, Департамента науки и промышленной политики Правительства Москвы, Москомархитектуры, Москомзема обеспечить завершение разработки и внедрения автоматизированной технологии формирования и ведения баз данных для контроля за реализацией программы жилищного строительства по городскому заказу, а также строительства жилья на территориях новых районов, в том числе территориях, принадлежащих различным ведомствам, промышленным предприятиям, подлежащим перебазированию, реформированию, ликвидации.
Совместно с Москомархитектурой на основе утвержденных объемных показателей довести до Комплекса архитектуры, строительства, развития и реконструкции города Правительства Москвы, Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы, префектур административных округов перечни сноса и нового строительства жилья в разрезе микрорайонов административных округов на основе показателей комплексной программы реконструкции пятиэтажного и ветхого жилищного фонда на период 2002-2006 годов .
Префектам административных округов в двухмесячный срок в установленном порядке представить предложения по внесению соответствующих изменений и дополнений в ранее принятые распорядительные документы Правительства Москвы и инвестиционные контракты, вступающие в противоречие с настоящим постановлением.
Руководителю Комплекса архитектуры, строительства, развития и реконструкции города Правительства Москвы в двухмесячный срок в установленном порядке представить предложения по внесению соответствующих изменений и дополнений в действующие распорядительные документы Правительства Москвы, вступающие в противоречие с настоящим постановлением.
Комплексу экономической политики и развития Правительства Москвы сформировать и представить на утверждение Правительства Москвы программу общего ввода жилья в городе Москве на период 2003-2006 годов и заданиях до 2010 года с учетом объемных показателей строительства жилья по городскому заказу, согласно приложению 5 к настоящему постановлению, и необходимости обеспечения данной программы инженерной инфраструктурой.
Признать целесообразным в случаях осуществления строительства жилья в городе Москве на основании отдельных распорядительных документов Правительства Москвы и инвестиционных контрактов, выкупа права аренды земельных участков или нежилых помещений (зданий) под цели жилищного строительства, обоюдного пересмотра городом и инвестором условий ранее вышедших постановлений Правительства Москвы и(или) заключенных инвестиционных контрактов на осуществление жилищного строительства, руководствоваться соответствующими положениями приложения 2 к настоящему постановлению.
Руководителю Комплекса экономической политики и развития Правительства Москвы совместно с руководителем Комплекса архитектуры, строительства, развития и реконструкции города Правительства Москвы каждое полугодие докладывать Правительству Москвы о ходе реализации Программы жилищного строительства по городскому заказу.
Внести изменение в приложение 5 к постановлению Правительства Москвы от 2 апреля 2002 года N 238-ПП "Об утверждении адресного перечня строительства жилья для очередников и переселений за счет средств городского бюджета в 2002-2003 гг.", заменив в разделе "Юго-Восточный" слова "Марьинский парк, мкр.1" словами "Марьинский парк, мкр.12".
Считать утратившим силу постановление Правительства Москвы от 13 апреля 1999 года N 322 "О программе капитального ремонта и реконструкции зданий в центре г.Москвы на 1999-2005 годы".
Контроль за выполнением настоящего постановления возложить на Вице-мэра Москвы Шанцева В.П., первых заместителей Мэра Москвы в Правительстве Москвы Ресина В.И. и Аксенова П.Н.

Программа жилищного строительства.

В инвестиционной программе Москвы жилищное строительство занимает ведущую позицию. В первом полугодии 2006 г. построено и сдано в эксплуатацию 2 466,9 тыс. м2 общей площади жилья, что составило 54,8 % годовой программы. Правительство Москвы поставило задачу перед департаментами градостроительной политики, развития и реконструкции и инвестиционных программ строительства, префектурами административных округов города, а также заказчиками и подрядными организациями во втором полугодии 2006 г. обеспечить строительство и ввести в эксплуатацию жилых домов общей площадью 2 033,1 тыс.м2.
Инвестиционно-строительный цикл городской программы жилищного строительства осложняется рядом обстоятельств. Среди них:
большая продолжительность цикла (более трех лет);
повторяемость объектов строительства по годам с разными исполнителями;
значительное количество участников программы (более 300 организаций, фирм и подразделений) с различной ведомственной подчиненностью и др.
Строительная практика, сложившаяся в Москве, свидетельствует о том, что в инвестиционно-строительном цикле наиболее трудоемкий и продолжительный период предшествует началу строительства. Особенно это отмечается в тех административных округах, где нет свободных территорий, и возникает сложная градостроительная ситуация.
Системотехнический подход в управлении инвестиционным процессом требует гибкого адаптивного регулирования его на всех стадиях - от прединвестиционных расчетов до сдачи заказчику готовых объектов с выводом их на проектные показатели.
Организационные строительные системы намного сложнее чисто технических. Это обусловлено как технологическими особенностями строительной отрасли, так и наличием человеческого фактора, а значит, и мотивационной составляющей. Уместно заметить, что в строительстве меняется сущность трактовки понятия "автоматизированные системы управления". Ибо в технике эту формулировку следует понимать дословно, а строительные автоматизированные системы призваны не заменять человека в процессе управления, а дополнять его, при этом труд становится более продуктивным.
Любая сложная система может считаться организованной, только если она основана на некоторой иерархизации составляющих ее элементов или на переплетении нескольких иерархий.
Программа городского жилищного строительства - сложная многоуровневая система. Технология функционирования системы, обеспечивающая ее качество, - это всегда результат ввода ряда ограничений и в определенном смысле результат процессуальных договоренностей, достигнутых участниками совместной деятельности. Исходя из этого, систему жилищного строительства можно представить как трехуровневую. Она охватывает и обеспечивает взаимодействие следующих участников инвестиционного процесса: департаментов Комплекса архитектуры, строительства, развития и реконструкции Москвы, префектур административных округов столицы, генподрядных строительных организаций.
В теории реализуемости многоуровневые системы практически не исследовались. Можно предположить, что они обладают рядом качественно новых свойств, и задача выявления специфики иерархизации составляющих их элементов - одна из главных при исследовании такой системы.
Кроме того, рассматриваемая система имеет элементы, распределенные в пространстве (административные территории, застраиваемые площадки и т. д.), и поэтому вправе ее называть территориально-распределенной системой.
Немаловажной задачей в таких системах представляется выявление стыковых проблем жизненного цикла и путей их оптимального решения.
По мнению многих аналитиков, чем больше число участников управляемого процесса, тем более оправданно применение сетевых моделей планирования и управления процессом. Среди принципов разработки сетевой модели должны быть следующие:
модель отображает все этапы инвестиционного процесса;
эти этапы корреспондируются с исполнителями;
модель - укрупненная;
действия и мероприятия в ней соответствуют требованиям официальных постановлений и решений правительства Москвы в рассматриваемой области;
структура сетевой модели позволяет использовать ее на нескольких уровнях управления запланированными процессами;
пользователями сетевых моделей при этом могут быть участники формирования и реализации программы жилищного строительства;
информационное обеспечение сетевой модели выполняют с учетом сложившихся в строительном комплексе города информационных систем (существующие системы);
создают и применяют новые ин формационные технологии, обеспечивающие рациональное функционирование многоуровневой территориально-распределенной системы с использованием сетевых моделей планирования и управления строительством.
На стадии проектирования необходимо оценивать изменения характеристик качества функционирования сетевой модели, как при одиночном, так и при групповом отказе элементов сети. При этом последние могут отличаться степенью значимости, т. е. быть неинвариантными по отношению к выходу из строя различных элементов. Значения величин, характеризующих количественные изменения показателей эффективности работы сетевой модели при выходе из строя элементов разной степени значимости, на наш взгляд, позволит разработчикам внести коррективы в структуру сетевой модели, например, организовать дублирование ненадежных связей.
Эффективность системы управления зависит от ряда характеристик – факторов.
Выделим основные факторы:
экономический - заключается в изменении ресурсов управления (ограничение механизмов управления, множество допустимых стратегии и т. д.) при введении новых участников системы (подсистемы) промежуточных управляющих органов, обладающих собственными интересами, т. е. участников, либо привносящих новые ресурсы управления, либо потребляющих часть имеющихся ресурсов;
агрегирования - способствует информированности участников системы в результате перегруппировки информации о состоянии и поведении конкретных подсистем по мере роста уровня иерархии; неопределенности - информирует о существенных внутренних и внешних параметрах функционирования, в том числе о неопределенности в субъективных оценках ситуации в результате изменения состава системы, ее структуры;
информационный - обеспечивает информационную нагрузку на элементы системы и вызван в первую очередь объективной ограниченностью их способностей по передаче и переработке информации;
организационный - меняет отношение управляющей системы или возможности влияния на деятельность элементов системы.
Одним из важнейших направлений будущих исследований представляется разработка новых моделей, достаточно полно охватывающих все многообразие систем и отражающих существенные их свойства, включая и характерные для многоуровневых систем.
Моделирование само по себе долго развивалось в отрыве от исследований в области нормирования. Непосредственно к нормированию сложилось потребительское отношение: "если для модели необходим норматив, значит, он есть", но на самом деле это не так. В сложных и специфических моделях процесс исследования и формирования нормативной базы должен играть соподчиненную роль.
Следует отметить, что агрегирование информации для модели усиливает неопределенность системы.

Финансирование жилищного строительства.

Столичное правительство ужесточило контроль за работой застройщиков, привлекающих частных соинвесторов для финансирования жилищного строительства.
Столичное правительство ужесточило контроль за работой застройщиков, привлекающих частных соинвесторов для финансирования жилищного строительства, и предложило свои условия, при выполнении которых компании получают разрешение на реализацию получаемых площадей. Создание резервного фонда жилья, продать которое можно будет только после сдачи объекта, открытие продаж после утверждения застройщиком всей проектно-сметной документации и графика продаж со стороны префектуры, где ведется строительство, — вот далеко не полный список нововведений. Достоянием общественности станет перечень жилых домов, разрешенных к проектированию, с указанием инвестора и сроков строительства, а также объектов, по которым открыты продажи. Нарушители понесут серьезное наказание. Так, по крайней мере, предполагает принятое распоряжение № 1120-РП.
Более десятилетия первичный рынок столичной недвижимости жил по своим законам, функции властей заключались в предоставлении земельных участков, выдаче согласований и получении своей доли в виде готовых площадей или денежной компенсации. Дальнейшая судьба доли застройщика чиновников мало интересовала. Инвесторы получали участки под застройку и практически сразу начинали привлекать в свои проекты дольщиков. Были случаи, когда продажи начинались еще на стадии разработки проекта, а готовые квартиры отличались от проданных по метражу, были случаи — и по планировкам.
Хорошо работающий механизм был выгодным для застройщика, так, с помощью частных инвестиций он мог продолжать строительство, не прибегая к услугам банков. Ведь за привлекаемые финансовые ресурсы нужно было расплачиваться по высоким ставкам, а главное — банк вряд ли дал бы кредит без обеспечения. Покупатели же отдавали свои деньги практически на веру, получая взамен бумагу, по которой, как показала практика, было сложно, а иногда и невозможно отстоять свои права. Отсутствие типового договора долевого участия, как и практики по его регистрации, развязывало руки недобросовестным застройщикам и стало причиной масштабных махинаций.
Появились примеры, когда проданный, но непостроенный дом становился неинтересным компании-застройщику. Все, что с него можно было выжать, он уже получил и подчас истратил. Строительство затягивалось, а иногда и прекращалось вовсе.
С 31 марта 2005 г. ситуация изменилась: федеральные власти приняли закон 214-ФЗ “О долевом строительстве”, одним из обязательных требований которого стал запрет на реализацию жилплощади до получения полного пакета проектной документации. Продавать воздух стало невозможно, и немало застройщиков, рассчитывающих именно на такой механизм привлечения средств для строительства, оказалось не в состоянии выполнить свои обещания перед соинвесторами.
Обманутые дольщики не стали искать иного пути, кроме как обратиться в столичное правительство с требованием ответить за действие застройщиков, работающих с городом на договорных обязательствах, а значит, являющихся его партнерами. Принятие крайне непопулярного у застройщиков закона о долевом строительстве удивительно совпало по времени с волной протеста обманутых соинвесторов. Но непростое наследство — покупатели, не получившие своих квартир, и недостроенные объекты — заставило и столичные власти задуматься о том, как не допустить повторения ситуации.
Распоряжение, выпущенное в последней декаде июня 2006 г., “О дополнительных мерах по защите прав граждан, принимающих долевое участие в финансировании жилищного строительства на территории г. Москвы” (1120-РП) стало результатом этих раздумий. В то время как застройщики громко лоббируют внесение смягчающих 214-й закон поправок, московское правительство в чем-то даже ужесточает его.
По словам Владимира Зубрилина, председателя совета директоров ГК Forum Properties, распоряжение отражает стремление городских властей сделать рынок недвижимости более регулируемым, цивилизованным. А его выполнение усложнит работу недобросовестных застройщиков или компаний с незначительными финансовыми и административными ресурсами. Вместе с тем, по мнению эксперта, многие застройщики и покупатели будут искать и находить схемы продажи и покупки квартир в обход новых правил. “В таких проектах взаимная защищенность сторон от злоупотреблений может оказаться ниже, нежели до принятия новых правил”, — отмечает он.
По решению столичного правительства еще на этапе проведения инвестиционных конкурсов застройщиков предупреждают об условиях, выполнение которых только и дает право открывать продажи. Что, в свою очередь, дает уже властям право проконтролировать соблюдение этих условий. Вся документация, подготовкой которой комитет занимается, уже включает изменения, предложенные городом. Торги по объектам жилищного строительства, состоявшиеся 27 июля, проводились с использованием новой лотовой документации.
В частности, победитель конкурса или аукциона получит право на реализацию квартир, машино-мест или нежилых помещений по договорам соинвестирования только при наличии утвержденной проектно-сметной документации на строительство жилого дома и разрешения на строительство.
Инвестор также уведомляется о том, что до полного завершения строительства он не имеет права на полную реализацию жилой площади и обязан сформировать резерв в размере 15% от общей площади жилого дома.
В обязанности инвестора теперь входит заблаговременно информировать правительство Москвы, как сторону по контракту, о намерениях изменить состав учредителей организации, заключившей инвестиционный контракт, и о причинах такого изменения.
Застройщик должен представлять ежеквартальный отчет об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства, а также график реализации инвестиционного проекта, утвержденного префектурой, на территории которой выделен участок под застройку, и протокол предварительного распределения площади в объекте согласно условиям инвестиционного контракта, оформленного между администрацией и инвестором.
Власти стараются унифицировать отношения застройщиков и дольщиков. Департаменту экономической политики и развития г. Москвы совместно с Департаментом жилищной политики и жилищного фонда Москвы поручено разработать предложения по типовому договору долевого участия. Участники рынка оценили инициативу неоднозначно. В пресс-службе “Системы-Галс” отметили, что типовой договор целесообразно разработать в рекомендательных целях или для сделок юридических лиц с долей города в уставном капитале. В компании ПИК считают, что при создании такого договора должно участвовать как можно больше девелоперов. Это необходимо, для того чтобы в дальнейшем дополнительная нормативная база не послужила еще одним барьером на пути реализации и не затруднила исполнение закона.
Для застройщиков многие требования столичных властей не стали откровением. Как отметил Сергей Лядов, пресс-секретарь инвестиционно-строительной компании “Сити — XXI век”, продажи и до выхода распоряжения согласно действующему закону РФ № 214 осуществлялись только при наличии проектно-сметной документации. “До утверждения проектной документации нельзя получить разрешение на строительство, а продажи можно начинать только после получения разрешения”, — поясняет Оксана Каарма, управляющий партнер управления новостроек компании “Миэль-Недвижимость”.
По мнению Ирины Киселевой, руководителя отдела продаж департамента жилой недвижимости ГК RIGroup, хотя распоряжение регламентирует лишь часть общего процесса согласования, затянуться прохождение этой части может вполне ощутимо — от нескольких месяцев до года и даже более. “Если принять во внимание все этапы строительства и связанные с ними действия по получению согласований и разрешений, то говорить о победе над бюрократизмом снова не приходится”, — подчеркивает она.
Юлия Зинкевич, пресс-секретарь компании “КВ Инжиниринг”, предвидит, что выполнение распоряжения столичного правительства может иметь и другие последствия. Выпуск полного комплекта документов, разрешающих строительство монолитного дома, занимало около двух лет, а теперь срок может увеличиться еще на год. А это значит, что на все потребуется больше денег.
Неоднозначно оценили эксперты требование представлять отчеты о привлекаемых от дольщиков инвестициях. По словам Лядова, постановление правительства РФ от 27 октября 2005 г. № 645, на которое ссылается распоряжение, требует отчетности по привлечению средств по договорам соинвестирования в соответствии с 214-ФЗ. Однако представление отчетности при иных схемах взаимоотношений между застройщиком и соинвестором ни тот ни другой документ никак не оговаривают. Но, как отметила Оксана Каарма, тот факт, что об этом также говорится в распоряжении, подтверждает намерение московских властей контролировать привлечение денежных средств граждан. “Однако реализация данного благого намерения вызывает сомнение”, — добавляет она.
Наталья Усова, заместитель директора департамента реализации “МИАН-Девелопмента”, вообще считает, что сама по себе эта мера не может как-либо защитить дольщиков. Ведь риски недостроя остаются даже при условии, что все знают, сколько средств привлечено на строительство. “Возможно, это дает некую гарантию по возврату денег, поскольку появляется возможность узнать, сколько денег застройщик собрал”, — предполагает она.
Требование о создании резервного фонда хоть и является нововведением, но, как оказалось, многие застройщики и раньше пользовались таким механизмом. А в условиях стремительного роста цен придерживание квартир стало обычным делом. По словам Усовой, и до выхода постановления о 15%-ном резервировании была практика, что на момент принятия дома госкомиссией определенный объем площадей, примерно 10-20%, всегда оставался нереализованным в соответствии с разработанным графиком продаж.
Застройщик абсолютно сознательно шел на такой шаг, в условиях растущего рынка он был более чем оправдан. В большинстве случаев в “остатке” были дорогие квартиры. “Соответственно, можно было говорить о безрисковых и ликвидных активах, которые оставались у застройщика”, — отмечает Усова. “Распоряжение узаконило фактическое положение дел”, — соглашается Ольга Меньших, коммерческий директор компании “Домострой”.
А Сергей Лядов предполагает, что требование о создании резервного фонда даже на руку застройщикам, поскольку позволит реализовать указанную часть квартир на последней стадии проекта по наиболее выгодной цене.
Хотя если раньше застройщик мог сам распоряжаться возводимой жилплощадью, то теперь на использование резервного фонда наложено табу. “Резерв позволит завершить строительство дома в том случае, если застройщик окажется несостоятельным и ему на смену придет другая компания, — рассуждает о мотивах мэрии Лядов. — Кроме того, застройщик будет заинтересован в скорой реализации проекта, поскольку получение полной прибыли будет возможно лишь после завершения строительства”.
Алексей Белоусов, коммерческий директор холдинга “Капитал Груп”, считает, что необходимость создания резервного фонда сократит объем реализуемой жилплощади. В настоящее время доля города составляет от 30% до 50%, и к ним дополнительно прибавится 15% резерва, которые застройщику также придется удерживать. “Таким образом, процент квартир, под которые будут привлекаться средства на строительство, со стартовых 70% сократится до 35-50%”, — отмечает он.
Новым в практике взаимоотношений инвестора с городом стало требование информировать правительство Москвы, как сторону по контракту, о намерениях изменить состав учредителей. У Лядова целесообразность пункта об учредителях вызывает определенные сомнения. Если строительная организация является акционерным обществом, то состав акционеров может меняться хоть каждый день — и не один раз. А указанный пункт можно применить лишь к обществам с ограниченной ответственностью.
“Смена учредителей фирмы, выигравшей контракт, — распространенная форма продажи самого инвестконтракта, — подтверждает Дмитрий Рощин, директор департамента инвестиций и оценки корпорации "Рескор". — Такая продажа формально не запрещена, но требует согласования с государственными органами. Что, конечно, порождает коррупцию”.
Но Зубрилин находит желание города знать о смене учредителей оправданным. Процедура уведомления может позволить городу поставить заслон передаче проектов инвесторам с плохой репутацией или полным ее отсутствием. Но для добропорядочных компаний новый порядок будет означать потерю времени на процедурные формальности. “Наша компания сориентирована скорее на покупку, нежели на продажу инвестиционных проектов, а форма покупки прав на проект путем смены учредителей имеет много преимуществ для нового инвестора, и мы ее использовали”, — поясняет он.
Всех сосчитают, кого-то накажут
Один из способов, призванных помочь дольщикам выбрать надежную компанию, — это получение информации о застройщиках из надежного источника. В московском правительстве в качестве источника предложены два департамента — Комплекс архитектуры, строительства, реконструкции и развития города (КАСРиР) и Департамент жилищной политики и жилищного фонда (ДЖПиЖФ), на сайтах которых разместится перечень жилых домов, разрешенных к проектированию и строительству, с указанием инвесторов и сроков строительства в соответствии с зарегистрированными инвестиционными контрактами.
По информации из КАСРиР, на портале “Строительный мир” уже работает раздел с адресным перечнем жилых домов, возводимых по инвестконтрактам. В списке не только указан инвестор проекта или застройщик, который после смены инвестора достраивает дом, но и отражен ход реализации объекта. “Гражданам будет значительно проще выбирать и покупать квартиры у уже проверенных правительством Москвы застройщиков”, — соглашается Каарма.
“Миэль” в данном случае знает, о чем говорит: компания входит в список аккредитованных риэлторских фирм, уполномоченных работать с Департаментом инвестиционной политики города (ДИПС), о чем прежде не забывали упомянуть. Список уполномоченных риэлторов на сайте департамента точно так же информировал покупателей о проверенных риэлторах, и состоять в нем было престижно и полезно. Сейчас былая влиятельность департамента постепенно забывается аналитиками и участниками рынка, но список компаний по-прежнему присутствует на сайте ДИПСа. Так что идея не нова.
По словам Юлии Чурсиной, пресс-секретаря ДЖПиЖФ, на сайте департамента (housing.mos.ru) создана интерактивная поисковая система, с помощью которой посетитель сайта сможет определить, действительно ли интересующая его квартира выставлена на продажу по данному адресу, а дом возводится застройщиком по инвестиционн